Análise e orientações
Uma pesquisa nacional divulgada pelo portal Portas revelou que 39% dos brasileiros são favoráveis à proibição de locações por temporada (como Airbnb e Booking) em condomínios residenciais.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou o entendimento de que condomínios possuem autonomia jurídica para restringir a atividade quando a convenção estipular destinação estritamente residencial ou mediante aprovação de dois terços dos proprietários em assembleia.
Para quem vive de comissão e fechamento de VGV, essa discussão não é mera questão de convivência entre vizinhos. É o divisor de águas entre uma carteira lucrativa de investidores fiéis e um rastro de contratos cancelados.
O Que Mudou e o Impacto no Mercado
O debate sobre a rotatividade de hóspedes em edifícios residenciais ganhou respaldo empírico e solidez jurídica.
No campo legal, a jurisprudência das turmas de Direito Privado do STJ encerrou a ilusão de que o direito de propriedade autoriza qualquer exploração econômica sem limites.
O reflexo dessa realidade no mercado atinge em cheio os lançamentos de studios nos grandes polos urbanos.
Em contrapartida, projetos concebidos desde a planta com destinação mista, portarias inteligentes e parcerias com operadoras profissionais de moradia flexível passaram a atrair um prêmio de valorização imediato.
MERCADO IMOBILIÁRIO
Opinião Condominial Sobre Proibição de Aluguel por Temporada
Posicionamento de proprietários frente à jurisprudência do STJ sobre short stay
39%
DOMINANTE
Apoio ao Veto Integral a Locações Curtas
Favoráveis com Regras Rígidas de Portaria e Cadastro
Totalmente Favoráveis sem Restrições
FONTE: CONDOMÍNIOS SP 2026
A Matemática do Corretor
A variação de rendimento entre o modelo de temporada e a locação residencial tradicional altera drasticamente o retorno do investidor e afeta a sustentabilidade das suas vendas.
Considere um studio padrão de R$ 380 mil em capitais como São Paulo ou Curitiba:
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Modelo Short Stay (Airbnb estruturado): Diária média líquida de R$ 220 com ocupação de 70% atinge faturamento bruto de R$ 4.620 mensais. Descontadas as despesas de condomínio, IPTU, taxa de limpeza e comissão da plataforma (em torno de 35%), o lucro líquido gira em R$ 3.000 mensais. Isso entrega um cap rate anual líquido de aproximadamente 9,4% (0,78% ao mês).
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Modelo Long Stay (Locação: tradicional de 30 meses): O mesmo imóvel alugado no contrato tradicional atinge entre R$ 2.100 e R$ 2.300 mensais, com condomínio e IPTU pagos pelo locatário. O retorno líquido anual fica entre 6,6% e 7,2% (0,55% a 0,60% ao mês).
Quando um condomínio aprova o veto em assembleia, a perda média do proprietário é de R$ 900 por mês na renda líquida, reduzindo a rentabilidade do ativo em mais de 25%.
O corretor consultivo não foge desse cenário. Ele utiliza o risco jurídico para demonstrar autoridade técnica.
Se você deseja estruturar um processo previsível para captar esse perfil de comprador qualificado, estude como atrair investidores imobiliários com dados reais de mercado.
Plano de Ação Passo a PassoEm vez de ser pego de surpresa por objeções de investidores receosos, aplique hoje três medidas práticas na sua rotina de prospecção e atendimento:
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Auditoria e Etiquetagem no CRM: Revise todos os imóveis compactos e studios cadastrados na sua imobiliária e classifique-os em duas categorias objetivas:
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Prontos para Short Stay: Unidades em empreendimentos com convenção expressa permitindo moradia flexível, controle biométrico de portaria e gestão profissional de governança.
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Foco em Long Stay Corporativo: Imóveis em condomínios residenciais tradicionais, cuja venda deve ser fundamentada na valorização da região e em contratos de 12 a 30 meses para executivos e universitários, sem iludir o comprador com promessas de Airbnb.
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Abordagem Ativa via WhatsApp com Gancho de Autoridade: Reative compradores de perfil investidor na sua base com uma mensagem orientada por dados de mercado:
‘Olá, [Nome]. Saiu uma pesquisa esta semana mostrando que 39% dos brasileiros apoiam o veto ao Airbnb em condomínios residenciais. Para quem investe em studios, escolher prédios com convenção juridicamente blindada é o único caminho para garantir retorno sem surpresas em assembleia. Selecionei duas opções na região com operação profissional de locação já aprovada em contrato. Posso te enviar a projeção de cap rate líquido?’
Integrando essa abordagem com uma rotina eficiente de automação de atendimento no WhatsApp, sua equipe consegue disparar abordagens qualificadas para contatos inativos e agendar reuniões com compradores prontos para assinar proposta.
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Reformulação dos Criativos em Campanhas Digitais: Elimine dos seus anúncios chamadas apelativas que prometem rentabilidades irreais de 1,5% ao mês. Substitua-as por anúncios baseados em segurança patrimonial e mitigação de risco:
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‘Studios para investimento: saiba como escolher edifícios com convenção aprovada para locação por temporada.’
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‘Segurança jurídica e alta liquidez: conheça os lançamentos desenhados especificamente para moradia flexível.’
Essa mudança atrai investidores maduros, afasta curiosos sem capacidade financeira e garante estabilidade para o seu caixa a cada ciclo de vendas.
